Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

W polskiej praktyce przy sprzedaży mieszkania za notariusza najczęściej płaci kupujący, choć prawo pozwala dowolnie umówić się inaczej i notariusz może żądać zapłaty od każdej ze stron. Koszt obejmuje głównie taksę notarialną, 23% VAT, podatek PCC 2% na rynku wtórnym oraz opłaty sądowe ok. 200 zł za wpis do księgi wieczystej. Warto znać te zasady, zanim usiądziesz do negocjacji ceny i warunków transakcji, żeby nic Cię nie zaskoczyło w kancelarii.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

W polskim prawie nie ma przepisu, który wprost nakazywałby, że przy sprzedaży mieszkania notariusza opłaca kupujący albo sprzedający. Art. 89 Prawa o notariacie mówi tylko, że koszty czynności notarialnej ponoszą strony czynności, a ich odpowiedzialność jest solidarna. Dla notariusza liczy się więc to, żeby pełna kwota została zapłacona – może jej żądać od każdej ze stron.

W praktyce rynku nieruchomości w 2026 r. utrwalił się jednak jasny zwyczaj: większość kosztów notarialnych przy sprzedaży mieszkania pokrywa kupujący. To on z reguły przelewa do kancelarii pieniądze na taksę notarialną, podatki i opłaty sądowe. Sprzedający finansuje najczęściej dokumenty potrzebne do sprzedaży oraz własne pełnomocnictwa, jeśli są potrzebne.

Podział kosztów jest w pełni umowny. Możesz więc ustalić, że wszystko płaci kupujący, że dzielicie się „po połowie”, albo że sprzedający bierze na siebie część opłat. Taki podział warto wpisać do umowy przedwstępnej, żeby uniknąć sporu w dniu aktu.

Dlaczego zwykle płaci kupujący?

Kupujący jest stroną, która realnie zyskuje prawo własności mieszkania i to na nim ciąży większość obowiązków podatkowo-sądowych. To on składa wniosek o wpis do księgi wieczystej i staje się podatnikiem podatku PCC 2% wartości nieruchomości, jeśli transakcja dotyczy rynku wtórnego. Z tego powodu większość pozycji na rachunku od notariusza „logicznie” przypisuje się do nabywcy.

W praktyce strony często traktują koszty notarialne jak element ceny: sprzedający patrzy na kwotę, którą „na czysto” otrzyma po wszystkich rozliczeniach, a kupujący kalkuluje łączny wydatek – cena mieszkania plus opłaty u notariusza i w sądzie. To podejście wzmacnia zwyczaj, że za notariusza płaci ten, kto kupuje.

Czy notariusz może zażądać zapłaty od sprzedającego?

Tak – z punktu widzenia kancelarii obie strony są dłużnikami solidarnymi. Jeśli na przykład kupujący w ostatniej chwili nie dostarczy środków na rachunek notariusza, ten może formalnie domagać się zapłaty od sprzedającego, a strony później rozliczają się między sobą. W praktyce notariusze weryfikują wpływ środków wcześniej, więc do takich sytuacji dochodzi rzadko.

W świetle prawa to strony transakcji – a nie notariusz – ustalają między sobą, kto ostatecznie poniesie koszty czynności notarialnej i w jakich proporcjach.

Co wchodzi w skład kosztów „za notariusza”?

„Zapłacić za notariusza” to w rzeczywistości pokryć kilka różnych opłat, które są zsumowane na jednym rachunku. Najważniejsze z nich to taksa notarialna podatki i opłaty sądowe ok. 200 zł za wpis prawa własności do księgi wieczystej, a także koszt wypisów aktu.

Taksa notarialna – ile wynosi i jak działa limit?

Taksa notarialna to wynagrodzenie kancelarii za sporządzenie aktu sprzedaży. Jej górną granicę wyznacza rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości – stawki w tym akcie są maksymalne. Oznacza to, że notariusz ma obowiązek zmieścić się w limicie, ale może pobrać mniej. Wysokość taksy zależy od wartości mieszkania i spada procentowo przy wyższych kwotach.

Maksymalne pułapy dla jednej czynności są następujące: 10 000 zł oraz 7 500 zł dla osób z I grupy podatkowej (najbliższa rodzina). Przy sprzedaży mieszkania strony rzadko dochodzą do tych limitów, ale przy wysokich wartościach ma to znaczenie.

Do wyliczonej kwoty taksy notariusz zawsze dolicza VAT 23%, dlatego w rozmowach warto dopytać, czy podana stawka jest kwotą netto czy brutto. Podczas negocjacji dopuszczalna jest obniżka taksy, nigdy jej podwyższenie powyżej rozporządzenia.

Podatek PCC – kiedy kupujący płaci 2%, a kiedy 0 zł?

Podatek PCC to obowiązkowa danina przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym. Standardowo wynosi on 2% wartości nieruchomości i obciąża zawsze kupującego – nie da się umówić inaczej, bo wynika to z przepisów. Rola notariusza polega na pobraniu PCC w dniu podpisania aktu i przekazaniu go do urzędu skarbowego.

Są jednak dwie sytuacje, gdy kupujący PCC nie płaci:

• zakup mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym – wtedy w cenie lokalu jest już VAT, a PCC w ogóle nie występuje,
• zakup pierwszego mieszkania na rynku wtórnym po 31.08.2023 r. – Ustawa o PCC w art. 9 pkt 17 daje pełne zwolnienie z podatku, jeśli nabywca nigdy wcześniej nie był właścicielem lokalu mieszkalnego (dopuszczalny jest tylko udział do 50% z dziedziczenia).

W tym drugim wariancie zamiast 2% od ceny mieszkania kupujący płaci PCC 0 zł. Gdy nieruchomość kupuje kilka osób, a warunki spełnia tylko część z nich, zwolnienie stosuje się proporcjonalnie do udziałów każdego z uprawnionych.

VAT przy czynnościach notarialnych

Każda czynność w kancelarii, także sprzedaż mieszkania, jest objęta VAT w wysokości 23%. Podatek ten dolicza się wyłącznie do taksy notarialnej i kosztów czynności notariusza, ale nie do samej ceny nieruchomości. Dlatego przy porównywaniu ofert dwóch kancelarii dobrze jest patrzeć na łączną kwotę brutto, a nie tylko na podaną „gołą” taksę.

Opłaty sądowe i koszt wpisu do księgi wieczystej

Do obowiązkowego pakietu kosztów u notariusza dochodzą jeszcze opłaty sądowe – notariusz pobiera je razem z innymi należnościami i przekazuje do sądu wieczystoksięgowego. Najważniejsza z nich to opłata za wpis własności do księgi wieczystej – zazwyczaj ok. 200 zł. Jeśli zakup finansuje kredyt, pojawia się też opłata za wpis hipoteki w wysokości 200 zł.

Często strony płacą także za wpis wykreślający starą hipotekę sprzedającego. Zwyczajowo ten koszt przypisuje się zbywcy, bo to on „czyści” swoją księgę wieczystą, zanim mieszkanie przejdzie na kupującego.

Wypisy aktu i inne drobne pozycje

Po podpisaniu aktu każde z Was otrzymuje poświadczone wypisy. Standardowo sporządza się 3–4 egzemplarze, a koszt to około 6 zł za stronę plus VAT. Przy 10-stronicowym akcie i 3 wypisach daje to mniej więcej około 220 zł. W praktyce kupujący bierze zwykle więcej kopii (dla banku, sądu, własnych potrzeb), więc tę część rachunku przeważnie przypisuje się do jego strony.

Kiedy sprzedający płaci notariusza lub część kosztów?

Choć standardem jest obciążenie kupującego większością rachunku, sprzedający też bywa adresatem niektórych pozycji. Wynika to zarówno z przepisów, jak i z czystej logiki rozliczeń między stronami.

Dokumenty przygotowujące sprzedaż

Zanim dojdzie do aktu, sprzedający musi dostarczyć do kancelarii pakiet dokumentów: zaświadczenia o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, potwierdzenia z gminy, wyrysy i wypisy z ewidencji gruntów, świadectwo charakterystyki energetycznej. Opłaty za wydanie tych dokumentów pokrywa zbywca, bo to on występuje o nie do urzędów czy zarządcy budynku.

Kupujący płaci więc za finalną czynność sprzedaży, a sprzedający – za przygotowanie mieszkania do bezpiecznego przeniesienia własności.

Wykreślenie hipoteki i „czyszczenie” księgi wieczystej

Jeżeli na lokalu widnieje hipoteka z tytułu spłaconego kredytu albo inne dawne obciążenia, sprzedający musi doprowadzić księgę wieczystą do stanu, który akceptuje kupujący i bank. Zwykle wiąże się to z opłatą sądową za wniosek o wykreślenie hipoteki oraz czasem z dodatkowymi czynnościami notarialnymi.

W praktyce to sprzedający finansuje te elementy, bo to jego zobowiązania są zdejmowane z nieruchomości. W samym akcie sprzedaży można jednak wpisać inne zasady rozliczenia, jeśli obie strony tak się umówią.

Podatek dochodowy sprzedającego

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania (PIT), jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia, leży całkowicie po stronie sprzedającego i nie przechodzi przez kancelarię. Można go zmniejszyć lub wyzerować, wydając środki na własne cele mieszkaniowe, ale technicznie rozlicza się go samodzielnie w zeznaniu rocznym. Ten podatek nie ma nic wspólnego z PCC płaconym przez kupującego.

Sprzedający często nie pokrywa bezpośrednio taksy notarialnej, ale ponosi realne koszty: dokumentów, wykreślenia hipoteki i ewentualnego podatku dochodowego od sprzedaży.

Jak umówić podział kosztów notarialnych między strony?

Swoboda umów daje Ci duże pole manewru. Niezależnie od przyjętego zwyczaju możesz zaproponować inny podział obciążeń finansowych, jeśli lepiej odpowiada on Waszej sytuacji lub jest elementem ustępstw przy negocjacji ceny.

Najczęstsze modele podziału

W praktyce można spotkać trzy główne schematy:

• model rynkowy – kupujący płaci taksę, VAT, PCC i opłaty sądowe, sprzedający finansuje dokumenty i ewentualne „czyszczenie” księgi wieczystej,
• model 50/50 – strony dzielą po połowie taksę notarialną i koszty wypisów, PCC zostaje po stronie kupującego (bo tylko jego dotyczy),
• model motywacyjny – sprzedający, chcąc przyspieszyć transakcję lub wyróżnić ofertę, bierze na siebie część taksy notarialnej albo np. wszystkie wypisy.

Dobrym momentem na ustalenie tych zasad jest negocjowanie ceny. Możesz na przykład zgodzić się na nieco wyższą kwotę za mieszkanie, jeśli sprzedający przejmie część opłat „u notariusza”. W efekcie Wasze realne obciążenie może się wyrównać.

Dlaczego ustalenia trzeba wpisać do umowy przedwstępnej?

Podział kosztów nie powinien pozostać „na słowo”. Najbezpieczniej jest ująć go wprost w umowie przedwstępnej – czy będzie to dokument cywilny, czy akt notarialny. Warto tam wskazać, kto finansuje: taksę notarialną, opłaty sądowe, PCC, wypisy oraz dokumenty przygotowujące sprzedaż.

Taki zapis zamyka drogę do późniejszych nieporozumień. Notariusz przed aktem widzi jasne ustalenia i może przygotować rozliczenie z podziałem płatności na obie strony, jeśli tak zdecydowaliście.

Jak samodzielnie oszacować, ile zapłacisz za notariusza?

Przy sprzedaży mieszkania dobrze jest jeszcze przed wyborem kancelarii policzyć orientacyjne koszty. W 2026 r. działają aktualne kalkulatory oparte na rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, ale możesz też zrobić proste szacunki samodzielnie.

Dla mieszkania za 500 000 zł na rynku wtórnym, bez zwolnienia z PCC, kupujący powinien liczyć około:

• taksę liczona według progów rozporządzenia (zwykle kilka tysięcy złotych brutto, w przybliżeniu ok. 3 000–3 500 zł),
• PCC 2% wartości nieruchomości, czyli 10 000 zł,
• opłatę sądową ok. 200 zł za wpis własności (plus 200 zł za hipotekę przy kredycie),
• koszt wypisów – w granicach 100–300 zł, zależnie od długości aktu i liczby egzemplarzy.

Łącznie daje to zwykle ponad 13 tys. zł dodatkowych wydatków przy transakcji na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym ta sama nieruchomość będzie obciążona znacznie niższą kwotą po stronie kupującego, bo nie wystąpi tu Podatek PCC, a pozostaną taksa, VAT i opłaty sądowe.

Najpewniejszą metodą jest poproszenie kancelarii o wstępne wyliczenie wszystkich kosztów na podstawie konkretnej ceny mieszkania i sytuacji prawnej.